El juicio ejecutivo de expensas. El principal ingreso de un Consorcio de Propietarios y en la mayoría de los casos, el único, es el cobro de las expensas a cargo de los propietarios o poseedores por cualquier título. Salvo que puedan utilizar la medianera para carteles publicitarios o el alquiler (locación) de un espacio en la azotea para la colocación de alguna antena de telefonía o algún otro supuesto puntual, no hay otro ingreso. Lo que siempre existen son gastos que afrontar, independientemente que exista o no fondo de reserva. La expensas son siempre obligación del propietario del inmueble. Si no tiene recursos o sí el inquilino no le paga el alquiler, responde igualmente con su unidad y ésta puede ser embargada. La cosa incluye el pago de las cargas de la misma indispensables para su existencia y conservación. Es obligación de los propietarios atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional y las expensas comunes y extraordinarias fijadas por la administración en base a las obligaciones que deben afrontarse. La reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, es obligatoria. El administrador para mantener en buen estado el inmueble, en condiciones de seguridad, comodidad y decoro adecuadas. El administrador legal del inmueble, debe fijar el monto de las expensas conforme el presupuesto que estima cubre dichas necesidades. También debe éste cumplir con las obligaciones que le son impuestas por la ley, por el reglamento o por la asamblea de propietarios. Aunque el propietario no asista, está obligado salvo que impugne legalmente la asamblea. Allí con el tiempo se resolverá sí tenía o no razón para efectuar dicha impugnación. Las expensas ordinarias. Son las requeridas por las instalaciones del edificio, pago del personal y cargas sociales, servicios, impuestos, reparaciones, mantenimiento de fachadas, procesos judiciales y gastos de administración en general. Discapacidad. Son expensas comunes los gastos necesarios para el acceso o circulación de personas con discapacidad, ya sean las vías fijas o móviles. Siniestros. Son expensas comundes los gastos de construcción de vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Expensas extraordinarias. El propietario (y su heredero, de corresponder o el poseedor por cualquier título) debe pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda del Administrador. El certificado de deuda es expedido por quien está a cargo de la Administración como representante legal y es aprobado por el consejo de propietarios, si éste existiera. A su vez, debe acreditar su calidad de tal en el juicio a iniciarse e intimar previamente al deudor, sí el reglamento se lo exige. El mismo es luego presentado al juez y es título ejecutivo hábil para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. El monto por expensas adeudadas incluye tanto a las comunes como a las extraordinarias. El propietario debe contribuir al pago de cualquier expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición. No se libera por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Es una carga que sigue a la cosa. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. La excepción principal es, sin dudas, el pago documentado de la deuda que se reclama. Es decir, la compensación no se presume, ni es automática, debe instrumentarse formalmente entre el propietario y el consorcio a través del Administrador, quién es probable que consulte previamente al Consejo de propietarios. No es un argumento de aplicación automática. No puede sostenerse el creer que no se debe pagar expensas al consorcio porque éste presumiblemente está en mora para con el propietario. Exenciones. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. Puede, implica que es opcional, sí el reglamento no lo dice, no se presume y en tal caso se debe modificarlo por escritura pública, debiendo ser inscripta dicha modificación en el Registro de la Propiedad de la jurisdicción. El juicio. Junto al certificado de expensas suscripto en original por el Administrador, la intimación previa en caso de corresponder, se agrega la demanda que identifica al deudor y la unidad funcional. Los períodos adeudados y el modo de cálculo de los intereses debe ser claro, de manera que las partes y el juez entiendan con precisión desde cuándo se debe, qué montos y cuál es el interés aplicado al caso. Se debe pagar también la tasa de justicia. El embargo puede solicitarse y se ejecutará sí el deudor no paga, una vez inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para el remate de la unidad funcional se necesita: el título de propiedad inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble, el embargo definitivo y vigente, los informes de dominio e inhibición, estado de deudas por Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y valuación fiscal, Aguas y Saneamientos Argentinos (AySA S.A. del Estado), certificado actualizado de expensas (comunes y extraordinarias), un mandamiento de constatación llegado el caso para saber el estado de ocupación del inmueble, designación del martillero de oficio y por sorteo, publicación de edictos en el Boletín Oficial y un diario zonal y fijación de la fecha de subasta.