PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

Adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo

La usucapión comúnmente es conocida como Prescripción adqusitiva (por pposición a la liberatoria, por la cual se extinguen las obligaciones) o (en la mayoría de los casos) veinteañal.

Se trata de la designación de un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se logra mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley: 20 años sin justo título y 10 años con justo título.

Justificación social de la usucapión:

Se considera (desde la época de los romanos) que quien ha abandonado sus bienes y se desinteresó de ellos no merece la protección legal. Las sociedades modernas no conciben la propiedad como un derecho absoluto: ser dueño genera crecientes responsabilidades, no solo derechos. 

Así, la usucapión es también un modo de resolver un problema: Si una persona posee o trabaja un inmueble abandonado por largo tiempo por su dueño, de no mediar la usucapión estaría expuesto a una reivindicación originada en títulos que podrían datar de muchos años. De esta forma, el poseedor, que así quedaría sujeto a un perpetuo peligro, no tendría estímulo para hacer mejoras o inversiones, con lo cual tampoco podría explotarlo eficientemente.

La usucapión tiene entonces un fundamento de orden público, porque ha sido regulado no sólo atendiendo al interés del poseedor, sino también al interés social.

Para la usucapión deben cumplirse estos requisitos:

Posesión. Actos posesorios:

Debe poseerse en concepto de dueño (arts. 1909 y concs. del CCC). Implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, y ejercerla a como si fuera el dueño (mediante actos posesorios). 

El art. 1928 del CCC prevé que constituyen "actos posesorios" sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Este concepto difiere de la tenencia: locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, sino la “tenencia”, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble.

Interversión del título.

Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título. Consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario (art. 1915 del CCC).

La posesión debe ser pública y pacífica:

Significa que no debe contener los vicios de violencia o clandestinidad. Sin embargo, estos vicios pueden purgarse (art. 1921 del CCC). Al respecto la doctrina nacional mayoritaria ha entendido que los vicios se purgan cuando ha operado la caducidad de las acciones que el desposeído puede intentar para recuperar la cosa.  El art. 2564 del nuevo Código establece un plazo de prescripción liberatoria para las acciones posesorias, es decir que a partir de allí el vicio quedaría purgado. Sin embargo, quedaría por establecer si ese año debería anexarse al plazo de veinte años que rigen para la prescripción larga (art. 1899).

Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley.

Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión.

El plazo:

Es de 10 años en caso de poseer “justo título” y de 20 sin justo título.

Si se dan estos requisitos, la usucapión será reconocida mediante un proceso judicial.

Tipos de usucapión o de prescripción adquisitiva: 

Se diferencian también si trata de bienes inmuebles o de bienes muebles.

También está la llamada, prescripción adquisitiva breve y la llamada prescripción adquisitiva larga. Se diferencian si es obtenido con titulo justo, buena fe (entendiendo fe buena o mala en razón del título que puedan mostrar como ocupantes en relación al inmueble que se reclama, según si tiene boleto, o escritura, por ej.) o todo lo contrario. Según el caso, la ley fija diversos plazos a cumplirse para poder obtener la usucapión.

En el caso de la prescripción adquisitiva larga: Se debe haber poseído el bien por un plazo mínimo de 20 años. En el caso de un objeto mueble no registrado, el plazo establecido por la ley civil es de 10 años.

En el caso de prescripción adquisitiva breve (a los efectos del saneamiento del justo título – art. 2119 CCC), la ley exige la buena fe y un plazo de 10 años de posesión (art. 1902 CCC).

El justo título para la prescripción adquisitiva:

Es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Si tiene el titulo será poseedor de buena fe: tendrá algún documento (aun cuando no sea válido). Esto es muy común en zonas suburbanas, donde se advierte que hay terrenos vacíos y se comercializan los mismos con escrituras hechas informalmente: en estos casos, el plazo para adquirir el inmueble son 10 años.

Buena fe: 

¿Qué es la buena fe a la que se refiere el código civil argentino para las acciones posesorias? Se refiere a que la persona que se encuentra en posesión, lo haga desconociendo la existencia de una persona con mejor derecho.

Si el bien o cosa es mueble el plazo exigido por la ley es 2 años( art. 1898 del nuevo código Civil y Comercial . 

JUICIO DE USUCAPIÓN, O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

El proceso de usucapión es un proceso mediante el cual quien se cree con derechos sobre el inmueble que ha poseído durante 20 años (o 10, con titulo imperfecto), comportándose como dueño (manteniéndolo, haciendo mejoras, obras, reparaciones, viviendo allí, pagando impuestos, etc) pretende que se declare la adquisición del derecho (usualmente, el dominio) contra quien figura como titular de ese derecho en el registro de la propiedad inmueble, esté o no vivo, o presente en el juicio.

El juicio tramita en el lugar y ante los tribunales de donde este ubicado el inmueble.La usucapión podrá plantearse como acción, o como defensa, si al usucapiente se le reclamara la reivindicación (la acción del dueño, para reivindicar su derecho).

El proceso de usucapión es, como todo proceso judicial, lento y requiere de prueba determinante. Para que prospere la demanda, debe probarse la real posesión del bien durante más de 20 años (o 10, con justo título).

Requisitos

Atendiendo al tiempo requerido para la usucapión de inmuebles: 10 o 20 años, según se trate de usucapión corta (requiere buena fe y justo título) o larga (sin necesidad de buena fe).

Pruebas requeridas

El interesado puede valerse de las siguientes pruebas:

– Prueba de testigos:

No resulta suficiente de por sí. Debe ser complementado por otro medio probatorio. Los testigos podrán acreditar el hecho de que el interesado en adquirir haya vivido efectivamente en el inmueble por un plazo temporal dado, y a su vez podrán manifestar la realización de actos posesorios.

– Recibos de pagos por impuestos, tasas y servicios desde el comienzo de la permanencia del inmueble:  

Si no se cuenta con los respectivos comprobantes, se pedirá Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente, que informe de su pago y fecha del mismo.

No conviene pagar con retroactividad para cubrir los años pasados. No servirá para demostrar el “animo posesorio”, sino más bien hará presumir que se abonó retroactivamente con el fin de reclamar judicialmente.

– Otra prueba documental: gastos efectuados para mantener el inmueble:

Por ej. facturas de tales “mejoras”, (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc.). La formalidad de los documentos (membrete, etc.), si se trata por ej. de comprobantes oficiales, favorecerá más la prueba. También convendrá respaldar estos comprobantes con prueba de informes, a quienes expidieron los mismos, si existen.

También sirven los planos catastrales de la propiedad.

Efectos de la usucapión:

En caso de obtener una sentencia favorable en este proceso de usucapión o de prescripcion adquisitiva o prescripcion veinteañal, el Juez otorgará al accionante el derecho de dominio sobre el inmueble en cuestión. Así, el actor se convierte legalmente en dueño.